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4 CONSEJOS IMPORTANTES PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

Comprar una vivienda siempre ha sido una decisión complicada, ya que se convierte en un compromiso financiero (habitualmente) a muy largo plazo.

Si nos paramos a pensar con calma realmente es una proeza que con el entorno laboral tan precario e inestable que hay, aún tengamos ganas de asumir un compromiso de esta magnitud. Por todo ello debemos ser cautelosos a la hora de comprar una vivienda.

La decisión de comprar una vivienda se suele afrontar con muchísima ilusión, este “subidón” es habitual que rápidamente se transforme en apatía, desesperación, o desilusión, por encontrar dificultades que desconocíamos.
O peor aún, que ese subidón inicial, nos nuble el juicio y acabemos comprando algo por encima de su valor o pasar por alto aspectos que perjudiquen nuestro futuro o nos arruinen literalmente el bolsillo.
Pensar en que estoy pagando un alquiler y eso es tirar el dinero, suele ser el primer justificante que nos empuja a animarnos, a partir de ese momento comienza el carrusel de opciones para encontrar un nido. Pero siento comunicar que esa premisa (tirar el dinero) no siempre es cierta, pero lo explicaré como se debe en otro artículo.

“Es muy importante tener en cuenta que cuando compras desde el CONOCIMIENTO del mercado inmobiliario, sin duda tendrás más oportunidades de hacer una compra optima, el DESCONOCIMIENTO te puede llevar a tener más problemas que los económicos.”

En este artículo considero necesario dividir los consejos en dos apartados, según el destino que le vayamos a dar a la vivienda;

  • COMPRAR TU PRIMERA VIVIENDA
  • COMPRAR UNA VIVIENDA COMO INVERSIÓN

4 CONSEJOS PARA COMPRAR TU PRIMERA VIVIENDA

CONSEJO Nº1 - EL PRESUPUESTO

Debemos calcular el presupuesto real. Para ello tendremos en cuenta;

  • Los bancos en circunstancias normales solo conceden un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación para comprar una casa. No obstante, cuando ambos valores no coinciden se suele tener en cuenta el menor. De esta manera, si el valor de tasación es más bajo que el de compraventa, la cantidad que ofrecerá el banco normalmente será menor, ya que la calculará sobre el primer valor.
  • La cantidad que queramos destinar a la compra no debe de superar el 40% de nuestros ingresos NETOS MESUALES. Este resultado, lo debes de multiplicar por 0,4 y el resultado sería la mensualidad ideal de tu hipoteca.
  • La compra de una propiedad conlleva unos gastos adicionales, correspondientes a impuestos, notaría, tasación… de entre un 10 o 12%, del precio de venta de la propiedad.

El importe de tu hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar, en el que estarán incluidos los gastos.

CONSEJO Nº2 - LA ZONA

Todas las ciudades tienen barrios, y zonas excelentes para vivir, así como otras zonas limítrofes, o más alejadas como pueden ser los pueblos que ofrecen otro tipo de beneficios.

Lo importante en este aspecto es tener en cuenta los factores que beneficien sus necesidades, y expectativas.

Por un lado, tenemos los factores emocionales (cercanía de los padres, familia y amigos) los cuáles, aunque seamos conscientes de ellos van a influir inconscientemente en más de un 75% en el momento tomar nuestra decisión, pero es importante que los tengamos también en cuenta, para que no afecten negativamente en la compra.

Y por otro lado tenemos los factores objetivos, que son los que van a ayudar en mantener nuestra mente fría, para que la decisión no esté solo basada en esos factores emocionales y estos son los que debemos de listar, por escrito. Esta lista debe contener los siguientes aspectos, según la importancia que le damos personalmente, podemos estructurar la lista en IMPORTANCIA BAJA- MEDIA Y ALTA … o simplemente importante no importante.

  • Distancias, accesos trabajo. Medios de transporte disponibles en la zona. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante.
  • Tiendas, servicios de alimentación, centros de ocio.
  • Servicios sanitarios.
  • En el caso de tener hijos; guarderías, colegios, institutos.
  • Aparcamiento (accesibilidad, comodidad, cercanía, etc)
  • Instalaciones deportivas, actividades al aire libre, parques, zonas verdes.
  • Solicitar en el ayuntamiento información sobre los futuros planes urbanísticos, y de construcción de obras públicas, esta información es muy importante porque puede perjudicar o beneficiar una vivienda.
  • Estado de la vivienda (nueva, buen estado, reformada, para reformar).
  • Climatización, aislamiento, orientación de la vivienda.
  • Tipo de vivienda: exterior, interior, casa, piso, ático, adosado…
  • Con jardín, en caso afirmativo, especificar m² mínimos.
  • Nº de dormitorios, baños, el mínimo.

CONSEJO Nº3 - LA DOCUMENTACIÓN

Según el tipo de vivienda que decidas adquirir debes comprobar un mínimo de documentación antes de formalizar la compra y esta es la siguiente;

En el caso de VIVIENDA EN PROMOCIÓN / CONSTRUCCIÓN

En el caso de ser una comunidad de propietarios no se realizará la división horizontal hasta que no esté finalizada la promoción y se entreguen las viviendas a sus propietarios. Y en este caso la documentación que debes de solicitar y comprobar es la siguiente;

  • Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
  • Planos de situación del inmueble y de la vivienda que quieres comprar.
  • Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.
  • Memoria de calidades: IMPORTANTE.
  • Contrato de compraventa con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega…).

En el caso de VIVIENDA DE 2º MANO

  • Título de propiedad del inmueble
  • Último recibo anual del IBI (impuesto de bienes inmuebles), lo que comúnmente se le conoce como contribución urbana.
  • EN CASO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Certificado comunidad de propietarios, que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de la comunidad.
  • Titularidad y estado de cargas de la vivienda, solicitando una nota simple de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
  • Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas…
  • Certificado ITE (Inspección técnica de Edificios). Esta certificación es obligatoria en algunas comunidades autónomas, en viviendas que tienen más de 20 años de antigüedad. Este certificado regula la conservación de inmuebles.

CONSEJO Nº4 - LA SEÑALIZACIÓN O ARRAS PENITENCIALES

El proceso de solicitar toda la documentación, antes descrita, y el que nos incumbe a la parte compradora como puede ser la solicitud de la hipoteca, lleva semanas, durante las cuales la propiedad sigue en venta.

Aunque nosotros manifestemos verbalmente nuestro deseo de formalizar la compra, siempre y cuando toda la documentación está en orden, mientras no tengamos ningún documento vinculante firmado entre las partes, no tenemos la seguridad de que el propietario esperará a que tengamos todo en orden, puede venderla a otro interesado que si tenga el dinero disponible o bien se retracte de su deseo de vender la propiedad… todo es posible.

Por ello, si nuestras intenciones son serias de formalizar el contrato de compraventa es necesario firmar un contrato de arras entra las partes.

El contrato de arras debe de reflejar como mínimo los siguientes aspectos:

  • Datos completos (Nombre, Apellidos, DNI, dirección y teléfono) de ambas partes, Vendedor y Comprador.
  • Datos de la propiedad, dirección, nº registro de la propiedad, estado, descripción. Cargas, limitaciones, precio de venta, reparto de gastos…
  • Cuantía económica aportada por el comprador interesado a modo de señal.
  • Fecha máxima en la que se formalizará la venta.
  • En caso de no formalizarse la venta por culpa de Vendedor la penalización que este afrontará. Normalmente es devolver el DOBLE de las arras/señal aportada por el comprador interesado.
  • En caso de no formalizarse la venta por culpa del Comprador la penalización que este afrontará. Normalmente pierde las arras / señal aportada.

El contrato de arras se puede elevar a público ante notario, pero no es estrictamente necesario u obligatorio. Elevarlo a público ante notario conlleva unos gastos que correrían por cargo normalmente del comprador.

«Los beneficios de elevarlo a público son una garantía legal adicional en caso de incumplimiento por alguna de las partes».

4 CONSEJOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA COMO INVERSIÓN

Vamos al grano, dejemos el corazón a un lado y seamos objetivos. Aquí no hay margen para <<no importa, es un capricho… o, para ello trabajo… o, me lo puedo permitir>>.

CONSEJO Nº1 - EL PRESUPUESTO

Como en el consejo descrito para la compra de nuestra vivienda habitual calcularemos nuestro presupuesto como hemos detallado.

La diferencia que tendremos aquí es que, si disponemos de vivienda habitual, dependiendo de cuánto llevemos pagado o si la tenemos totalmente pagada, con ese activo podemos apalancar la compra de nuestra vivienda de inversión.

CONSEJO Nº2 - LA ZONA

En este consejo prestaremos especialmente atención en aquellas zonas que sea más fácil explotarla según la modalidad que hayamos escogido; vacacional / residencial / temporadas.

No debe estar necesariamente cerca de tu residencia, de ello dependerá la modalidad de explotación que escojamos y si te dedicarás en primera persona a la explotación o subcontratarás este servicio.

Tengamos en cuenta que no hay una zona única exclusiva para adquirir una vivienda como inversión, existe una combinación de factores que pueden hacer de una vivienda un activo muy interesante, aunque esta se encuentre fuera de una zona de influencia; turismo / ciudad céntrica.

Lo importante en este aspecto no es que busques algo que te gustaría a ti personalmente para disfrutar. Lo importante es que, si encuentras una oportunidad ventajosa de compra de una propiedad, la adaptes curiosamente a el target específico que busca alojarse o vivir en esa zona.

En este apartado aplicaremos la fórmula: 0% factores emocionales, 100% factores objetivos.

CONSEJO Nº3 - LA DOCUMENTACIÓN

En este consejo seguiremos lo detallado para la adquisición de nuestra vivienda habitual, descrito anteriormente.

CONSEJO Nº4 - LA SEÑALIZACIÓN O ARRAS PENITENCIALES

En este consejo seguiremos lo detallado para la adquisición de nuestra vivienda habitual, descrito anteriormente.

ASESORAMIENTO PROFESIONAL INMOBILIARIO/ CREDITICIO SÍ o NO

Depende… ¿de qué depende?

1. CONOCIMIENTOS DEL SECTOR INMOBILIARIO

  • Para saber realizar las preguntas/ consultas objetivas necesarias, en el momento adecuado.
  • Sobre materiales, acabados, precios según diferentes criterios (zona, estado, calidades…)
  • Sobre negociación adecuada y exitosa.

La negociación del precio de venta de una propiedad no es el regateo de unos pantalones en un mercadillo de pueblo. Como la llevemos a cabo puede ser determinante a la hora de conseguir una rebaja, un incremento o la negativa del propietario en realizar la venta a un determinado interesado por sentirse ofendido.

  • Aspectos legales, en documentación legal de la propiedad, redacción de contratos…
  • Procedimiento ideal para solicitar el préstamo hipotecario. Aunque pensemos que las condiciones serán las mismas, que solo debemos ir a diferentes entidades a ver quien nos ofrece el tipo más bajo de interés, hay aspectos que se escapan y que nos pueden perjudicar como;
  • Aspectos a simple vista nimios para nosotros pueden repercutir en el visto bueno o negativa a la hora de obtener la hipoteca.
  • El disponer de un asesor crediticio de cara a la entidad bancaria, beneficia en cuanto reducir los tiempos de espera y mejorar las condiciones de la hipoteca.
  • No por tener el tipo más bajo de interés, es la mejor opción económica de hipoteca.

2. TIEMPO Y DINERO

  • Por si careces de lo anterior o este es básico, dedicar tiempo a adquirir estos conocimientos y no te puedas ver afectado negativamente.
  • Para realizar búsquedas en portales inmobiliarios, inmobiliarias a pie de calle… e incluso “patear” barrios escrutando fachadas en busca de carteles de SE VENDE (no todas las propiedades a la venta se encuentran publicadas en los portales online).
  • Para realizar llamadas, enviar sms, correos para consultar aspectos de las viviendas, y concretar visitas presenciales.
  • Para realizar esas visitas presenciales y verificar que lo publicado va acorde con la realidad e ir descartando o catalogando.
  • Para realizar los trámites burocráticos de solicitud de documentación y pagar las tasas de expedición.
  • Para pagar los costes de desplazamiento.

3. CONSEJOS GRATUITOS DEL ENTORNO DE CONFIANZA

Es un aspecto peliagudo, porque estos son dados por personas de nuestro entorno más cercano, que nos quieren y desean lo mejor para nosotros. ¿Entonces que tienen de malo o porque es un aspecto peliagudo?

En primer lugar, estos consejos están basados en la experiencia de cada uno de los individuos. Esa experiencia tiene unas características, momento en el tiempo y circunstancias que no son idénticas a la tuya.

En segundo lugar, justamente al venir de tu entorno de confianza y ver que a ellos les fue bien no significa que a ti te vaya a ir igual.

Si te dejas aconsejar, hazlo por un profesional, y si deseas contrastar la información hazlo con otros profesionales, para asegurar el acierto absoluto de la toma de tus decisiones.

En Buy and Sell Spain asesoramos a todos aquellos que tienen la necesidad de comprar una vivienda y quieren evitarse problemas.

Si quieres ahorrarte sorpresas desagradables, tiempo y dinero puedes solicitar nuestro asesoramiento GRATUITO y sin COMPROMISO. 

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