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Inversión inmobiliaria alternativa I

En los países de tradición católica, conservadores e incultos financieramente hablando, (Italia, Grecia, Portugal y España), siempre nos ha gustado ver la vivienda como inversión alternativa como algo seguro. Pero sin embargo ese postulado dista mucho de una realidad contrastada, donde lo que debe imperar son los números.

Históricamente los inversores particulares y los grupos de inversores fundamentaban sus carteras con activos que podríamos definir como convencionales, en el caso que nos ocupa, con la compra de inmuebles, en todas sus vertientes (pisos, garajes, bajos comerciales, etc). Pero en estos últimos años se han empezado a establecer lo que algunos autores denominan como inversiones alternativas, que si su base de negocio es tradicional el enfoque en cuanto gestión, explotación y ulterior venta es muy novedoso.

Es cierto también que a la hora de acceder a este tipo de inversiones debemos fijarnos en las que nos permitan, (al inversor particular), poder sumarnos de forma sencilla y que nos puedan aportar una cierta rentabilidad a nuestra cartera  de inversión.

La vivienda como inversión alternativa. Las 5 razones

Las razones que explican por qué la inversión en vivienda triunfa en España.

1.- Es un activo conocido y de fácil comprensión. El primero es que se trata de un activo con el que estamos familiarizados. No hacen falta grandes conocimientos para comprar una casa y ponerla en alquiler. Además, la mayoría de las acciones que hay que hacer para valorar el precio de la casa, como revisar la renta media del alquiler de los últimos años o qué tipo de personas viven en la zona, es asequible para la mayoría de las personas. Comparativamente es más fácil, que invertir en un fondo de inversión o comprar una acción.

2.- Es un activo que sufre muy poca volatilidad. Aquí entraríamos en el debate de si es un activo o un pasivo. Vamos a considerar que es un activo. Es un activo con poca volatilidad. Dicho de otro modo, y si bien es cierto que el precio de la vivienda puede caer, suele hacerlo de forma menos brusca que las variaciones de los mercados.

3.- Es un activo tangible. En tercer lugar, con una vivienda estás comprando un activo físico, algo que puedes tocar y disfrutar. Aunque parezca irrelevante, lo cierto es que es uno de los factores que más influyen para muchas personas a la hora de invertir.

4.- Proporciona rentas sin hacer prácticamente ninguna gestión. Por último, una vivienda en alquiler es el arquetipo de ingreso pasivo. Es decir, un ingreso recurrente que recibirás cada mes sin tener que hacer prácticamente nada para conseguirlo más allá de la inversión inicial.

5.- Nuestra genética juega en nuestra contra. Como he dicho en alguna ocasión, nuestros padres nos han inculcado una serie de valores (vamos a llamarles así), que por repetitivos en el tiempo se han consolidado , y en el caso que nos ocupa , la propiedad de una vivienda era un objetivo clave para ser un hombre de provecho .Los tiempos han cambiado y los objetivos son distintos mayoritariamente.

El acceso a la información de una manera generalizada también ha abierto otras opciones, por eso la compra de la vivienda sigue siendo importante y por eso hay que estudiar caso por caso precisamente para que nuestros portafolios sean rentables antes que cualquier otro aspecto.

La vivienda como inversión alternativa. ¡Cuidado!

Muchos particulares, que están anclados en los modelos tradicionales de inversión inmobiliaria no quieren exponer su trayectoria inversora, ya que es lo que vienen haciendo desde siempre y que a muchos les funciona bien.

Para mí, la introducción de inversiones alternativas tiene mucho que ver con un dicho que reza lo siguiente, ”no poner todos los huevos en la misma cesta“. Que quiero decir con ello, pues que con ellas se reduce el riesgo total de tu cartera ya que trabajas con patrones que tienen poca correlación entre ellos y eso indefectiblemente reduce riesgo.

LOS INCONVENIENTES

Frente a esas razones antes  mencionadas, comprar una casa para ponerla en alquiler, cuenta con otros tantos inconvenientes. Y es que, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser la panacea de la que hablan quienes ya son caseros.

1.- Elevada inversión inicial. Para empezar, es necesaria una importante inversión inicial. En contraposición con la inversión inicial en un fondo de inversión, que se puede realizar desde cantidades relativamente bajas, la compra de una casa supone mucho más dinero. Por ejemplo, utilizando un simulador de hipotecas para una vivienda de 150.000 €, tendrás que aportar un 20% del capital como entrada y pagar cerca de 13.500 € sólo en impuestos y gastos de constitución.

Además, vas a tardar bastante tiempo en recuperar la inversión inicial por medio del alquiler. Si cobras 600€ al mes por esa misma vivienda estarás ingresando 6.000€ al año antes de impuestos. Siguiendo con el ejemplo anterior, tardarás 21 años en recuperar la inversión inicial.

2.- Es un activo menos líquido. ¿Y si necesitas antes tu dinero? Otro de los problemas  es que no es un activo muy líquido. Esto quiere decir que no se puede vender de un día para otro(habitualmente). El tiempo medio de venta es de 9,5 meses según Tinsa. Un fondo puedes venderlo cuando quieras y recuperar tu dinero en pocos días hábiles.

La vivienda como inversión alternativa. Una manera de invertir en vivienda sin comprar el inmueble. Los 4 tipos de inversiones.

Hay varios tipos de inversiones alternativas desde el punto de vista financiero, pero yo quiero comentaros las siguientes. Cuando planteo inversiones alternativas al mundo tradicional del inmueble, quiero resaltar por importancia:

  1. Las SOCIMIs (Ley 121/12), sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria,
  2. A los vehículos de inversión inmobiliaria. Real estate Investment Trust (REIT)
  3. Plataformas de inversión colectiva online, crowfunding inmobiliario.
  4. Invertir en inmuebles mediante participaciones (tokens)para obtener una rentabilidad.

Las particularidades y diferencias entre ellas, las explicaré en otro artículo.

Por tanto, ¿dónde es mejor invertir mis ahorros?

La compra de una casa para alquilar y la inversión en fondos no son fórmulas excluyentes para gestionar tus ahorros. Se pueden combinar aunque si tienes que elegir, los fondos son más asequibles y entrañan menos inversión, además, es fácil que debas solicitar una hipoteca para comprar una vivienda con todas los imprevistos que ello conlleva.

Aunque el alquiler de una casa parezca más asequible y menos arriesgada, la realidad es que invertir en fondos no es tan complicado si se usan estrategias adecuadas o se recurre a productos como los fondos indexados.

Pero, ¿cuál es la realidad en términos de rentabilidad? Un alquiler ofrece un retorno estimado de entre el 7 % y el 8 % antes de impuestos en capitales de provincia según los datos de Idealista y una media del 4,2 % en todo el territorio según el Banco de España. Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler o saber si compensa invertir en una casa empezaremos por dividir el dinero anual del alquiler entre el precio de venta.

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