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La vivienda como inversión alternativa II

En el mundo cambiante en el que vivimos, se hace necesario mirar más allá y buscar nuevas formas de crecimiento. Esta filosofía es extrapolable a las inversiones. Por ello, hoy os hablamos de la inversión inmobiliaria alternativa. Una opción que se está convirtiendo en norma para aquellos que buscan activos de valor, lejos de los segmentos tradicionales de oficinas, retail o logística.

Efectivamente, con inversión inmobiliaria alternativa nos estamos refiriendo a esa inversión que cualquiera -tanto profesionales como particulares- puede realizar con el objetivo de generar rendimientos en sectores menos demandados. ¿Y cuáles son? Pues existe una gran variedad. Algunos de ellos son residencias de estudiantes, sector sanitario, sector del juego, gasolineras, aeropuertos, energías renovables, trasteros, garajes, arte, marinas y amarres y un largo etcétera de segmentos emergentes.

Inversión inmobiliaria alternativa. Las SOCIMIs

Las SOCIMIs (Ley 121/12), sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria. Son la adaptación española de los vehículos de inversión inmobiliaria alternativa (REIT) que llevan años en funcionamiento en países anglosajones.  Su actividad principal es la adquisición promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. Como ventajas proporcionan mayor liquidez respecto a otro tipo de inversiones (reparto de dividendos) y cuenta con ventajas fiscales.

La primera ley de las SOCIMIs data de 2009 y tuvo escasa acogida entre los inversores. Básicamente porque su atractivo fiscal era residual y los requisitos, bastante más duros que los actuales. Capital social mínimo de 15 millones de euros, permanencia mínima de varios  años de los inmuebles, etc.

En el 2012 El Gobierno modificó su normativa con unos criterios. Como: 1.- Poseer un capital mínimo de cinco millones de euros. 2.-Repartir en dividendos el 80% de las rentas que provengan del alquiler. 3.-Cotizar en bolsa, bien sea en el Mercado Continuo (SIBE) o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La nueva Ley 16/2012 elimina el límite del 70% de endeudamiento. Esto hace a las SOCIMIs una buena inversión inmobiliaria alternativa.

Con todos estos cambios, las SOCIMIS plantean dudas, ya que no están pensadas para atraer capital extranjero, y tampoco para incentivar a los particulares. Sino para aprovechar las ventajas fiscales y convertir en SOCIMIs situaciones ya preexistentes o consolidadas. De alguna manera, las SOCIMIs, se están convirtiendo en Sicavs inmobiliarios. Facilitan a grandes fortunas (family offices) e inversores institucionales españoles (aseguradoras, bancos,..) pagar menos impuestos.

Puedes ver un listado de las SOCIMIs españolas actuales según BME growth  pinchando en este enlace. https://www.bmegrowth.es/esp/Listado.aspx

Pero lo verdaderamente importante es el nuevo régimen legal y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario -SOCIMI- que permita un relanzamiento del mercado de alquiler. Pero, ¿en qué consisten estas sociedades? ¿cuáles son los requisitos para su constitución y funcionamiento? y ¿Cuáles son sus nuevos beneficios fiscales?.

A partir de ahora las SOCIMI, pasan a tributar en el Impuesto de Sociedades al 0% Liberación Fiscal respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su actividad, equiparando, de éste modo, su tributación a la del resto de sus homólogas europeas.

Sólo se puede dar el caso de tributar al 19% sobre el importe de los dividendos, cuando se distribuyan a socios con una participación social igual o superior al 5% y sólo en el caso que dichos socios estén exentos de tributación o lo hagan a un tipo de gravamen inferior al 10%. Dicho gravamen, que reproduce el modelo del REIT francés, se introduce para evitar la desimposición en el caso de determinados inversores extranjeros.

Las SOCIMIs cotizan en el Mercado Continuo y en el BME Growth y puedes acceder fácilmente a su compra a través de os distintos brokers.

El actual contexto económico con una  elevada volatilidad de los mercados de capitales, ha contribuido al interés por las SOCIMI como vehículo de inversión.

La obligatoriedad de repartir anualmente entre sus accionistas como mínimo el 80% de las rentas y el 100% de los dividendos y plusvalías obtenidos, o sea ser un generador de dividendos (rentas) es otro de los factores clave entre los inversores  para invertir en las SOCIMI.

La gestión de las SOCIMIS, es una gestión profesional realizada por equipos gestores de dilatada trayectoria lo cual , dota de confianza este vehículo inversor y eso hace que transmita confianza a la hora de invertir.

Inversión inmobiliaria alternativa. Los REIT.

El Real Estate Investment Trust (REIT): se crearón en EEUU. Su directriz es la inversión inmobiliaria alternativa de todo tipo, para su alquiler. Se reparte el 90 % de su beneficio anual en forma de dividendo y exentos del Impuesto de Sociedades.

Son un vehículo que ofrece ofrecen una exposición directa al mercado inmobiliario, con un alto grado de liquidez y transparencia.

Como ejemplo puedes ver los valores reales de inversión en diferentes tipos de inmuebles y los beneficios mensuales según la página oficial estadounidense, pinchando en este enlace. https://www.reit.com/

Por medio de los REIT’s se puede invertir en el mercado inmobiliario sin tener que adquirir bien alguno, lo que los hace una excelente inversión inmobiliaria alternativa.  Es posible comprar acciones de REIT’s también en montos relativamente pequeños de cientos o miles de dólares y no hay necesidad de asignar para ello recursos como sería necesario para adquirir un bien (en la mayoría de los casos sumas muy importantes).

También, una inversión en el mercado inmobiliario a través de REIT’s ahorra al inversor los engorrosos trámites necesarios en la compra de un inmueble (peritos, firma de contratos, cambios de titularidad, sorpresas indeseadas por falta de información, etc.).

Como las acciones de REIT’s se operan en la bolsa de valores como acciones simples de empresas públicas, se pueden comprar y vender de manera fácil y rápida.  Esta flexibilidad operativa es un beneficio importante de esta inversión inmobiliaria alternativa a comparación de la adquisición directa del bien, cuya ejecución puede tardar meses e involucrar un alto costo.

Por otra parte, los REIT’s tiene la obligación de repartir dividendos de por lo menos el 90% de sus ganancias y por lo tanto proveen al inversor un ingreso líquido.  Los rendimientos de los dividendos de los REIT son relativamente altos.  El rendimiento del dividendo del REIT’s es relativamente alto – entre los años 1995- 2000 el rendimiento promedio de las acciones de REIT’s se ubicó en 7.3%, cuatro veces más alto que la tasa promedio de todas las acciones. Invierten como mínimo un 75% en inversiones conservadoras.

Hay diferentes tipos de REIT que se clasifican en función de la especialización inmobiliaria que adopten.los hay que invierten en hipotecas , en propiedades o una combinación de ambos .

Las formas de invertir en los REIT es mediante la compra de acciones del propio REIT , invertir a través de fondos de inversión que los comercializan o a través de ETFs

Aspectos a tener en cuenta:

Nunca debemos obviar aspectos tan importantes como los siguientes y es que la compra de un inmueble suele considerarse como una inversión aconsejable , sobre todo en entornos de alta inflación , y las inversiones en SOCIMIs y REIT , no dejan de ser inversiones en renta variable , y aunque suelen tener buen comportamiento , no debemos restar importancia a la hora de decir que son productos de riesgo y su eficiencia fiscal sobre todo en el caso de los REIT, es mas que discutible ya que redistribuyen cantidades elevadas que son gravadas como ingresos.

Inversión inmobiliaria alternativa. El Crowfunding

El crowdfunding se basa en el uso de Internet para promocionar la creación de un negocio y conseguir la cantidad monetaria necesaria para ponerlo en marcha a través de las aportaciones económicas de los propios usuarios, quienes, por un motivo u otro, desean que el proyecto se convierta en una realidad y hacen lo que está en su mano para conseguirlo.

Estos aspectos han convertido al crowdfunding en una excelente forma de obtener financiación  que  sobre todo tienen su importancia a la hora de financiar proyectos inmobiliarios difícilmente financiables por las entidades bancarias y de una inversión alternativa inmobiliaria que, aunque posee multitud de ventajas, también cuenta con algunas desventajas que queremos describirte a continuación.

A través de aportaciones, financiación colectiva  de inversores que coinciden en la elección de un mismo proyecto se consigue la financiación. Constituyendo entre todos los inversores (del mismo proyecto inmobiliario en este caso) una  sociedad propietaria del inmueble. Así  los beneficios que percibiría una empresa de bienes inmuebles pasan directamente al inversor.

Las ventajas del crowfunding como inversión alternativa inmobiliaria son:

1.- El Crowfunding inmobiliario esta regulado por la CNMV en España desde el 2015 cuando se promulgo la Ley de Fomento de Financiación Empresarial y es el encargado de supervisar ,inspeccionar y sancionar a las plataformas de financiación participativa .

2.- Los inversores no profesionales pueden invertir un máximo de 1.000€ en un proyecto y no mas de 10.000€ en varios, obviamente los inversores profesionales acreditados no tienen limite para invertir. Este tipo de regulación nos garantiza un riesgo muy controlado para los novatos.

3.- Puedes externalizar tus inversiones invirtiendo en otros países.

4.- Ayudas a las constructoras , promotoras a que dispongan de fuentes de financiación alternativas a las bancarias y con tipos de interés mas bajos.

5-   Permite obtener el capital necesario para convertir el negocio de tus sueños en una realidad sin necesidad de solicitar créditos con altísimos intereses.

6-   Puedes saber, de antemano, si tu proyecto tendrá éxito o no, ya que, si mucha gente se interesa por él, no habrá duda de que, al salir al mercado, tendrá muchas posibilidades de triunfar.

7-   El crowdfunding también permite controlar el estado del proyecto en todo momento y saber qué cantidad monetaria recaudas a diario.

Pero también tenemos algunas desventajas, en las que se encuentran:

1.- Riesgo asociado , como toda inversión

2.- Las garantías suelen ser limitadas .

3-   Si das a conocer un producto que aún no está en funcionamiento a través del crowdfunding, corres el riesgo de que otra persona lo copie y lo ponga en marcha antes de que lo hagas tú.

4-   Debes tener cierta actividad en las redes sociales y conocerlas para promocionar tu producto, servicio o negocio y conseguir que todo el mundo sepa que estás presente en una plataforma de crowdfunding.

5-   En algunas ocasiones, el hecho de depender de la financiación de los propios usuarios provoca que los emprendedores se obsesionen con el crowdfunding, pasen buena parte del día comprobando si sus ingresos han subido y se estresen en exceso.

Las empresas como  Urbanitae y StockCrowd IN son dos de las mas populares en España .

Invertir en inmuebles mediante participaciones (tokens).

En algunas Los tokens se han convertido en una inversión inmobiliaria alternativa y de moda. Claro que esto conlleva ciertos aspectos negativos como la confianza que genera este modelo en los participes inversores.

¿Que es tokenizar un inmueble?.

Si bien en el modelo tradicional inmobiliario , las escrituras representan la propiedad del mismo, en el mundo digital , el token representa los derechos de explotación asi como las plusvalias que se generan como consecuencia de su venta.

Tokenizar supone fragmentar el valor de dicha propiedad en cantidades pequeñas y registrar dichas operaciones con tecnología Blockchain . Se suelen comprar las viviendas en criptomonedas pero aun se mantiene el sistema fiduciario actual.

La legislación española obliga a ir al notario a inscribir cualquier transacción en el Registro de la Propiedad , con lo que los tokens son contratos de créditos participativos dados a la sociedad matriz .

Las garantías están vinculadas a que cada inmueble se compra y su ulterior venta proporciona el dinero a devolver.

El sector aun no esta regulado en España a diferencia de Alemania donde se creo un mercado secundario360X , donde las distintas plataformas pueden sacar a cotizar sus emisiones (obviamente en tokens).

Es un modelo de futuro pero aun quedan recorrido para que ofrezca seguridad y transparencia a sus participes

Resumen: Ventajas de la inversión inmobiliaria alternativa

Una inversión inmobiliaria en sectores emergentes, nos asegurará una rentabilidad de calidad a largo plazo, gracias a la mayor liquidez y transparencia de estos sectores, que además, no están tan condicionados por ciclos económicos. Además de la mejora de los rendimientos, la diversificación de la cartera es otra de las ventajas que empujan al crecimiento de este tipo de inversiones.

Es importante señalar la relevancia que está tomando la inversión inmobiliaria alternativa, Las grandes compañías cuentan ya con equipos de profesionales de inversión inmobiliaria alternativa consolidados y dedicados al asesoramiento y la gestión.

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